和讯特约评论

　　□每日观察第128期

　　中新网9月27日报道，央行、银监会27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范。这个通知早两天在市场上十分流行。这几天不时地有媒体打电话询问此事。通知的发布也让市场的流传真正的落实下来。

　　可以说，央行及银监会出台这个通知，是针对目前国内房地产市场价格全面快速飚升，是针对这种快速飚升的房价很大程度上与房地产市场的投资者大量便利利用银行杠杆炒作房地产有关而如何来遏制，是针对美国次按危机之后对中国房地产信贷可以导致的信贷风险的警惕。因此，央行出台其政策是在经济的逻辑之中。

　　那么，这些政策的基本内容可能是什么？它需要在什么样的条件下才能够真正落实及起到作用？如果这样政策能够实施对国内房地产市场将产生什么样的影响？我们可以从以下几个方面来分析。

　　首先，按照各大媒体所传出的信息，这些信贷新政策应该包括以下几个方面的内容。一是将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款首付比重应该会这还要高。二是购买第二套住房的贷款利率将不再享受以往的优惠利率，反之，其贷款利率还在高于基准利率10%之上。以此类推，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度应该会这还要大。三是用适当的信贷政策来遏房地产开发普遍存在的"囤地""囤房"行为。

　　从上述的内容来看，其银行信贷新政策透露出以下几个方面的信息。一是该政策希望把住房消费与住房投资作一个区分。作为住房的消费，为了保证每一个公民的基本居住条件，政府不仅希望保障性住房来让低收入民众的居住权得到保证，也希望通过政府各种优惠政策让一些不能进入保障性住房的民众有能力进入商品房市场。因此，对于购买消费性住房的民众来说，无论是利率还是首付，政府都采取优惠政策。同时，这样做也保证国内房地产得以真正发展的根本所在。

　　对于投资性住房来说，提高首付比重及提高贷款利率，让住房的投资者分享同一的市场法则，即投资者投资收益率只能是市场平均收益率。如果这样，对在一定程度上遏制国内房地产市场炒作泛滥的情况是会有所帮助的。但是，这里有一个问题必须解决，就是如何来界定第一套住房。福利分房是不是第一套住房？第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位？第一套住房是以全国为范围还是以一个城市为范围？第一套住房制是以现在新信贷政策出台时点还是以往购买的住房也要纳入新信贷政策范围？第一套住房界定清楚了，各家商业银行又是通过什么征信体系来获得这些信息？……这些问题不解决，对第二套住房的新信贷政策在实施就会十分困难。而如果住房投资者有规避新信贷政策的方式的话，那国内各地房地产市场炒可能会更会疯狂。

　　还有，提高第二套住房贷款的首付比重，比提高利率所能够发挥的作用需要的条件还多。就是房地产市场需要有一个比较有公信力的住房价格评估市场，特别是对于二手房市场来说这个方面更为重要。如果没有一个比较有公信力的住房评估体系，买卖双方完全可以合谋把房价任意提高而规避首付比重提高的政策。而就目前的情况来看，这样一个体系要确立还非易事。当然，提高第二套住房贷款利率可以起到的作用会十分大。提高第二套以上住房贷款利率的政策在拉大其差异性，购买住房的套数越多，其利率就越高。如果央行能够在利率政策上大做文章，对遏制房地产市场投资就能够起到较大的作用。

　　二是对于央行希望出台新信贷政策来打击目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，当然能够起到一定的作用。但这仅是表象，根本的问题还是在于房价上涨过快，在于房价上涨过快市场预期，在于存在严重缺陷的住房预售制度。对于前者，如果央行能够让上述两政策真正的落实，国内房地产市场对价格上涨的预期自然会改变，而对于后者，政府应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。

　　目前这种为世人诟病的住房预售制度既是房地产开发商悟盘、悟地的根源，也是目前国内房地产市场价格推高的重要的制度根源。一个在计划经济下制定的制度、一个完全变化了的市场环境而存在的制度、一个已经成了全国第一产业的房地产，还需要用这个制度来庇护吗？这是什么原因？根本点就是相关的政府职能部门不是站在全国人民利益的角度，仅是从一己之私的角度在维护这种存在严重缺陷的制度。可以说，这种制度缺陷一天不改变，就会给中国住房消费者带来更多的损害。现在国内房地产开发商在与地方政府利益一致下，对国内金融市场各种资金四出其手，然后用从银行、股市圈占来的钱拼命的圈地，推高各地土地价格，以此来推高各地的房价。对此已经发展到触目惊心的地步。相关政府部门若能够重新调整房地产市场的信贷政策，既能够规避国内商业银行可以面对的风险，也国内房地产市场健康发展之关键所在。

　　三是假定上述的房地产市场的信贷新政策能够如报道那样出台，要保证该新的信贷政策落实，就得以严格公共政策的角度要求国内商业银行严格执行。既然是一种关于房地产市场新的严格的信贷政策，各家商业银行就得认真执行与落实，不能够有讨价还价的余地。对此银监会及央行应该制定严厉的惩罚政策，哪一家商业银行不执行该政策就得受到严厉处罚。因为，国内房地产市场健康发展不仅关系到中国每一个公民基本居住权的问题，也关系国内银行业如何来防范风险的问题。如果新的信贷政策在这方面有清楚的规则，房地产的新信贷政策所起到作用自然是不言而喻了。

　　总之，对于出台这些提高双率关于房地产的信贷新政策，能否起到调整房地产市场价格的作用，这就在于能否对第一套住房有一个清楚的界定，能否对一些商业银行的违法乱纪行为有明确的惩罚规则，能否对已经疯狂炒作的投机行为进行严格的限制（不是仅对以后进入者进行限制，而是对已经进入者进行全面清查并进行严格限制），能否对住房预售制度的弊病进行全面改善或取消。如果在上述四个方面房地产新信贷政策在清楚规定，那么国内房地产市场回归理性日子也就不远了，国内商业银行所面对的信贷风险也就小了！相关部门既要把一些矛盾与关系想清楚，并规定相应的规则，也得对这些规则的实施采取严厉的惩罚制度。（作者为中国社科院金融研究所研究员）

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