□马上访谈第130期

　　编者按：10月9日，国土资源部正式发布了最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放，也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款”。拿地不得分期付款对开发商将会产生怎样的影响？对房价的抑制作用又会有多大？为此，和讯网约请相关专家进行了访谈。


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　　嘉宾：

　　李开发 中国管理科学研究院研究员
　　

　　郭田勇 中央财经大学中国银行业研究中心主任

　　

　　徐滇庆 加拿大西安大略大学终身教授

　　开发商的高杠杆加剧银行系统风险


　　和讯网：国土资源部为何会在这时候出台39号令？

　　徐滇庆：这是非常正确的，因为所谓的拿地分期付款，就是把这些负担都转嫁到了银行身上，银行现在已经不堪重负。所以银行要好好整理一下房地产开发贷款了。这个并不是一些老百姓所误解的紧缩老百姓买房的按揭，这是不对的，老百姓的利益要保护，但是一定要制止某些房地产开发商空手套白狼的现象。把风险转嫁给银行，这个是很严重的问题。

　　李开发：过去三年的房地产调控，我们常常看到在两会召开之前，或者两会召开刚刚结束的时候，相关主管部门有一些措施出台。39号令的基本精神已经酝酿了很久，赶在17大之前发布，算是关注民生做的实际工作。

　　郭田勇：39号令还是为了控制整个房地产市场的风险，打击投机行为。

　　和讯网：39号令出台之前，相关的规定和文件有哪些？对开发商拿地是怎样规定的？

　　李开发：以前有做出规定，但是那些规定没有像这一次国土资源部明确要完全付清，以前是可以一次性签订合同分批执行到位，然后分批开发，实际上就是一个大合同把几千亩土地拿在手里面，开发一块弄一块。

　　和讯网：这些规定存在着哪些弊端？带来的后果是什么？

　　郭田勇：现在的房地产开发商是在进行高杠杆性的资金运作，拿地的时候采用分期付款的方式，开发的时候从银行贷款，卖了房子也是靠房贷。开发商的负债杠杆比例非常高，就使得一方面很多开发商把战线拉的比较长，带来了房地产市场投机行为非常严重。另外，商业银行参与房贷面临的风险就非常大。国土资源部出台这个文件，有利于进一步平抑房价。

　　李开发：目前为止很多开发商2003年拿的土地到现在还没开完，甚至有的刚刚才进行少量的开发。这就导致一方面来讲政府说土地供应紧张，另外市场上不够房子销售，价格居高不下。

　　开发商是否“下有对策”要看政策执行力度


　　和讯网：开发商拿地的出让金必须一次付清，这对开发商的资金链将产生怎样的影响？

　　李开发：2004年8月1号之前是不通过招拍挂，在招拍挂文件出台之前的半年当中，由于不少开发商都知道相关部门将会制定文件，所以通过协议转让的方式分走了一大批合同。这一次明确土地出让金要一次性付清，提高了开发商自己的现金支出量，加大了开发商本身的成本，肯定有利于促使其拿到土地以后要抓紧开发，而且及时投向市场。只不过这个政策的效果，应该并不是现在，现在新拿的土地才可能受到39号令的影响。对未来是有一定影响的，但是在今年和明年影响并不大。

　　和讯网：在这两年没有什么影响，什么原因呢？

　　李开发：因为以前大量积累的还没开发的土地还很多。

　　和讯网：开发商今年下半年或者明年年初再拿地的话，影响就很大了？

　　李开发：对新拿地的肯定是影响特别大，但是新拿地的部分跟已经积累的部分没法比，好多专家根据调查都提出了专题报告，很多城市拥有十年以上的开发土地，但是就是没有开发，因为他们都知道越是土地紧张的时候，我拿到手的土地变成了房子卖的价格越高。

　　和讯网：39号令能坚决执行下去吗？在执行的过程中会不会遇到很多阻力？

　　徐滇庆：有对策就对吧，看看你怎么应对？保护银行利益，防范银行风险，这是很正确的。当然这对于开发商来说是不利的，以前拿一点钱就可以开发，现在必须拿够，但从开发商的实际情况看，他们是有这个经济实力的。

　　李开发：这个政策是不太好规避的，“下有对策”很难，对开发商压力还是挺大的。但是效率还是比较有限的，为什么呢？就是在近几年房地产开发活动当中，由于房地产暴利达到了50%，甚至100%以上。举个例子，以北京为例，北京平西府那个地方的住房， 2001年，2002年的时候，只有2000块钱，现在已经涨到8000，也就是说实际价格是上涨了400%，开发商已经获得了巨额利润，他们可能有能力一次性付清。只要稍微有一定规模的开发商，在一定范围内的地块应该还是有偿付能力，所以对他的打击并不大。只是说像过去那种，动不动26个亿，42个亿，甚至90多个亿这种巨额的招投标，地王的事情可能就很少了。

　　郭田勇：从中国土地方面的政策来看，虽然国土资源部出台政策，但是开发商主要是跟地方政府打交道，所以地方政府在政策的贯彻落实方面怎么样就显得非常重要。对政策的贯彻执行情况要进行检查和集中性的整顿，这一块工作要跟得上。

　　39号令将压缩开发商的利润空间


　　和讯网：假如严格执行了39号令，对房价将会产生怎样的影响？

　　李开发：39号令出台以后，实际上增加了开发商的风险，挤压其资金流的空间，使它能够面向市场的时候尽早把现有的土地开发完，在资金流量这一块也压缩了一定的利润空间。

　　郭田勇：这个文件出台以后很多开发商就难以通过高杠杆的方式来进行滚动开发。现在开发商捂盘的情况非常多，他把房子不往外卖，主要就是在于其现金流仍然比较充裕。现在拿地的时候你要一次性把钱交清，就可能会使得有相当一部分的开发商，就不得不把手中房子往外卖，就不能再捂盘了。如果能形成这种效应的话，我想可能对于房价的上涨会带来抑制作用还会相当大的。

　　和讯网：对预防金融风险将有怎样的作用？

　　李开发：有一定的积极意义，有意义并不是决定性的，还是一个补充性，是一个辅助手段。

　　和讯网：那39号令还有哪些不足？

　　李开发：不足表现在哪呢？我们现在没有提及到在招投标过程中应该怎么样来调控土地出让市场，这一块是一个明显不足。招投标实际上已经完全把小开发商和中等开发商排除在外，形成少数几个大开发商垄断市场的现状，因为中小开发商连参加招投标的资格都没有，地块太大了。从科学角度上来讲，政府组织统一规划以后，甚至可以把地块分布的很小，让更多的中小开发商参加竞争，参加开发，甚至有的地皮可以独立委托一个开发商开发。这样第一可以保证国家招拍挂这个部门及时拿到出让土地的全部资金。第二，由于多个开发商同时开发一块低端的土地，会很快统一开工，很短时间就能够上市。这一点非常重要，但是国土资源部这个文件没有做好，非常遗憾。

　　难以严谨界定“二套房”标准


　　和讯网：国庆长假前提高二套房首付的新政，在节后关于如何界定二套房一时间成为各方关注的焦点，你认为究竟应该怎样界定二套房？

　　李开发：目前来看二套房首付新政的效率实际上正在递减，我猜想其前景不怎么好。为什么呢？因为没有很成熟地讨论严谨对第二套房的确认方式。有的城市已经明确规定，比如说丈夫的名字，妻子的名字，小孩的名字都可以购买第二套住房，那这个第二套还有什么意思？应该是以户为独立单位，即使以小孩名字，还要看什么年龄，参加工作几年，如果你不加约束的话，实际上是确实很难的。第二，现在城市流动人口量比较大，对外地人在外地有房，但是他在这个城市没房，他需不需要住房，是肯定需要的，那他能不能再购房？

　　和讯网：如果央行银监会给出统一标准，全国都按照这个标准执行如何？

　　李开发：不大好，我对出台很精确的标准表示怀疑。

　　郭田勇：在各家商业银行众说纷纭的情况下，央行等监管机构是很有必要给出统一标准的。因为商业银行都有自己的商业利益，有的银行觉得这个客户，这一家人收入比较好，即使买第二套房子，第三套房子从商业银行本身来看，认为他们将及时还款，就不愿意按照第二套房提高首付办法来办。表面上很难界定这个事，其实背后可能有商业利益在里面。所以确实很有必要给出一个统一的界定方法。

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